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Sécuriser l’achat immobilier des concubins face à la séparation et au décès

Publié le : 26/08/2026 26 août août 08 2026
Brèves Juridiques / Droit de la famille et du patrimoine

Point de vigilance pour les praticiens : l’achat immobilier par des concubins relève de l’indivision. Chaque acquéreur détient la quote-part inscrite dans l’acte notarié, mais cette organisation peut devenir délicate lors d’une séparation ou d’un décès si ses conséquences n’ont pas été anticipées.

Des quotes-parts à aligner sur le financement effectif

Dans une acquisition en indivision, les droits de chaque concubin sont fixés par l’acte d’achat. En l’absence de répartition expressément mentionnée, les acquéreurs sont réputés propriétaires chacun pour moitié.

Les quotes-parts stipulées doivent néanmoins correspondre aux sommes effectivement financées. Lorsque la contribution de l’un des concubins excède la proportion de propriété qui lui est attribuée, cet écart est susceptible de faire naître une créance à l’encontre de l’autre concubin ou de l’indivision.

De même, si l’un des indivisaires rembourse, pendant la vie commune, une fraction de l’emprunt supérieure à celle prévue par le plan de financement, il pourra invoquer, au moment du partage ou de la séparation, une créance contre l’indivision au titre des dépenses nécessaires à la conservation du bien, conformément à l’article 815-13 du Code civil.

La séparation ouvre la voie au partage du logement

À la différence des époux, les concubins ne disposent d’aucun mécanisme spécifique permettant à l’un d’obtenir prioritairement la conservation du logement.

Chaque indivisaire peut donc provoquer à tout moment le partage de l’indivision. Sans accord, l’immeuble pourra être vendu, puis son prix distribué entre les propriétaires à proportion de leurs droits.

L’ancien concubin qui demeure seul dans le bien après la rupture peut également être redevable d’une indemnité d’occupation envers l’autre indivisaire.

La liquidation se révèle enfin plus complexe lorsque les contributions financières réelles diffèrent des quotes-parts figurant dans l’acte d’acquisition.

Le décès expose le survivant aux demandes des héritiers

Le concubin survivant ne bénéficie d’aucun droit successoral légal sur les biens de son partenaire décédé.

Sans disposition particulière, la quote-part du défunt est transmise à ses héritiers. Ceux-ci se retrouvent en indivision avec le survivant et peuvent, comme lui, demander le partage du logement.

Un testament peut renforcer la protection du concubin survivant. Cette solution demeure toutefois limitée par la fiscalité applicable entre concubins, caractérisée par une taxation de 60 %.

Une anticipation indispensable pour sécuriser l’opération

Simple et couramment retenue par les couples non mariés, l’indivision impose d’examiner en amont le financement de l’acquisition ainsi que les effets patrimoniaux d’une séparation ou d’un décès.

L’intervention d’un notaire permet d’adapter l’opération à la situation du couple, de prévenir les difficultés futures et, si nécessaire, de présenter l’option du PACS, ses différences avec le concubinage et leurs conséquences patrimoniales respectives.
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